业主反映：电梯公寓天台 变顶楼“私家花园”

家住中海城南1号的王女士反映，中海城南1号高层电梯公寓顶楼住户将楼顶当做“私家花园”。按照王女士提供的线索，成都装修网有关人士实地调查发现，中海城南1号10幢、11幢两栋楼的楼顶均有不少花花草草，看起来像一个“屋顶花园”。

无独有偶，家住金牛万达广场的马先生打进成都商报热线告诉记者，金牛万达广场4楼平台被能通向平台的一家人私自使用，将其当成“私家花园”，在平台上大声喧哗，甚至打麻将，由于四周没有遮挡物，显得很吵，影响了许多住户的休息。随后，记者来到金牛万达广场带有平台的户型处查看，发现金牛万达广场住宅区四楼平台与一家人的阳台相连，阳台和平台中间有50厘米宽左右的通道，平台上摆放了不少花草，似乎成了这家人的“私家花园”。

房产中介：有没有私家花园 单价差了2000元

据成都装修网调查发现，能通向屋顶的户型，与同一幢面积相同的其他户型相比，每平方米要贵两千元左右。记者以欲购买中海城南1号的购房者身份咨询了二十一世纪不动产公司的相关销售人员，他们表示，顶楼这个户型既是6米挑高也是带屋顶花园的。记者咨询“屋顶花园”的使用权是不是归顶楼住户所有时，对方透露，屋顶的使用权是没有写进合同的，实际上仍然是整栋楼的业主共同所有，但由于只能从住户的家里上去，实际上就成了自家的花园了，所以业主在卖房时，这也成了一个亮点，要价比成都相同地段的不带屋顶花园的挑高户型贵得多。

接着记者又咨询了伊诚地产的销售人员，这位销售人员称，他手上有一套金牛万达广场的房子，该套房的阳台与平台相连，业主把平台算成了自家的花园，要价13000元/平方米，而其他户型的均价大概在11000元/平方米左右。

其他业主：顶楼住户才能直达天台 对此无能为力

对于个别业主私自使用屋顶或平台，同幢楼的其他住户是什么态度呢?

住在中海城南1号的王女士告诉记者，对屋顶花园，中海城南1号的业主也知情，这是顶楼业主的个人行为。由于中海城南1号的楼顶分为两种类型，第一种是可通过整栋楼的安全通道直接上去的楼顶，第二种是要通过顶楼住户的阳台才能上去，且这两种类型的楼顶不相通，建花园一般都是在第二种类型的屋顶上建的，所以他们无法主张权利也就不管顶楼的业主如何使用。

金牛万达广场的业主马先生也表示，四楼平台除了与平台相连的住户，其余的业主是无法到达平台的，如果与平台相连的住户要在上面种点花，他也没有意见，即使这些住户在平台上大声喧哗，他除了投诉也无能为力，因为他无法阻止这些住户到平台上去。

物管公司：无权进入业主家 难管也管不了

中海振邦物业公司城南1号客户服务中心相关人员表示，如果只是在屋顶种点花草，物业公司一般不会干涉，因为屋顶种花实际是有利于屋顶美化。“再说即使要管，物管公司也不能直接上屋顶，必须通过业主家才能上屋顶，我们无权进入业主家里。”

成都金牛万达广场投资有限公司相关负责人表示，对个别业主在小区4楼平台私自种花，公司肯定不支持。根据政府相关规定，该屋面不属于任何一户业主。而在销售中，在与客户签订的《商品房买卖合同》时，也无允许该业主使用该屋面的条款。

金牛万达广场物管公司大连万达物业管理有限公司成都分公司相关负责人则表示，物管对目前小区私自利用四楼平台当花园的住户进行过多次劝告，但部分业主拒不执行。由于他们也不可能通过业主家里上阳台，所以面对屋顶种花显得无能为力。他们只能加强对小区业主的宣传教育，增强业主的安全意识，避免上屋顶酿成不良事故。

疑问1：使用权归谁?

如购房合同未约定 屋顶属全体业主共有

对于楼顶或平台种花草有无监管措施，成都市规划执法监督局执法处相关负责人表示，如果不存在屋顶违规搭建，成都市规划执法监督局和成都市城管局执法监察大队无权干涉，他们会查处顶楼违法搭建物，但顶楼种花草不归规划执法监督局管。

成都装修网业内人士从泰和泰律师事务所的高玉林律师，高玉林认为，按照物权法的立法精神，如果顶楼业主的购房合同的产权不包括屋顶，屋顶花园是属于业主共有的，既然属于小区公共空间，公共空间的使用权属于全体业主，监督权归小区业主委员会，在个别业主私自使用屋顶但不存在违章搭建行为的情况下，业主委员会可以向物管公司投诉，由物管公司督促该业主停止占用公共空间的行为。

疑问2：屋顶坏了谁修?

无屋顶使用权业主 也要承担维修义务

对于不能从公共通道上去的楼顶，业主是否有使用权?泰和泰律师事务所高玉林律师表示：“目前成都房地产市场的现状是，只与顶楼业主阳台相连的屋顶使用权实际上是归顶楼住户所有。一些开发商在卖房时，会和其他业主签订补充协议，要求其放弃与顶楼业主相连的楼顶使用权。这样部分业主只享有从公共通道上顶楼的使用权。

既然业主不能使用与顶楼业主阳台相连的屋顶，其维修义务是否仍由整幢楼业主共同承担?高律师表示，不管什么情况，屋顶权属性质是小区业主共同所有，所以小区业主必须承担维修义务，即使是顶楼业主违规使用造成顶楼破坏，也只能动用维修基金，即小区业主共同承担维修义务。当然小区其他业主可以对个别业主不当使用屋顶找物管协调，但这个不当使用一般是指法规意义的违规，比如拆除违建，而不会对顶楼种花、种草加以干涉，小区业主应对顶楼业主进行监管，尽量阻止其不当使用屋顶的行为，如发现有损坏顶楼水泥表面的行为要立即向物业公司反映，防患于未然。