成都装修网经过最近两个月的了解，发现了两大“合法不合理”的交房现象。一是不被写入买房合同但业主已经付费的赠送花园面积，最终却因种种原因被缩水。二是房屋整改期间的物管费用，虽然物业公司称物业服务只要在正常提供，业主就必须缴费，这个道理看似没错，但业主也有自己的冤屈——我房子都没收到，怎么享受物业服务?

有关记者就此采访了业内人士和律师，希望他们的专业意见能够让业主成功规避风险。

开发商

商品房属于大宗交易，开发商既然敢于把房子拿出来销售，在买房合同条款上肯定是没有瑕疵的。而且，所有的开发商都配置了法律顾问。成都装修网了解到，购房者买房除了要签订制式合同外，还要签订补充协议。“补充协议，排除了开发商所有可能出现的风险。”

购房者

本来是基于有花园来购买，如果花园从40平米变成4～5平米，实际交付的差异，超出了合理范围，显然是霸王条款或者说无效条款。

承诺不兑现：一句“以合同为准”了事?

背景新闻：户型图上的大花园没了，该找谁理论？

近日，英郦庄园包括杜女士在内的多名业主致电本报投诉，买房时宣传的一楼大花园，交房时不同程度缩水。其根源在于房屋销售与交付时存在的差异。目前，在售的楼盘90%以上都是期房，购房者在买房时面对的常常是一片工地，只能根据广告、户型图、沙盘和销售说辞去了解一个项目。但一旦出现交房与承诺不符的情况，结果却是一切“以合同为准”开发商官方说法，处于弱势的消费者频频受伤买单。

以合同为准从法律上讲完全合法，但这是否合理，是否触犯虚假宣传?是否违反合同法?又是否涉嫌霸王合同?是否能追究法律责任?消费者在购房时应该掌握怎样的“谈判技巧”和附加条款?

市场现象：虚假宣传 合同欺诈 很难认定

最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使或误导对方作出错误的意思表示，以签订合同达到欺诈目的的行为。

成都装修网有关人士了解到，在购房行为时，依然存在“虚假宣传”和“合同欺诈”的行为。对此，成都市工商行政管理局市场监督管理处郭利福解释，上述行为其实很难界定。因为，要认定开发商是“明知故意”，如何去界定和调查他是“明知”其实很困难。

中成房业事业发展部总监赵亮表示，商品房属于大宗交易，开发商既然敢于把房子拿出来销售，在合同条款上肯定是没有瑕疵的。而且，所有的开发商都配置了法律顾问。有记者了解到，购房者买房除了要签订制式合同外，还要签订补充协议。“补充协议，排除了开发商所有可能出现的风险。”

应对措施：留意合同中的户型图和补充协议

记者调查发现，因为赠送空间出现购房纠纷的现象，有几个重要条款是购房者常常忽视的。

第一、在期房销售中，现场往往会放置户型图作为销售道具，但值得注意的是，现场的销售道具并不等于合同中的户型附图。成都市工商行政管理局市场监督管理处郭利福提醒，销售现场的户型图只是一个针对房屋主体结构的一个概况描述，并不针对单个的业主的房屋情况，因此它是不等于实际交付房屋情况。最为重要的是合同上的户型平面图，它是具有法律效应的。

第二、在商品房买卖合同补充协议中，对于含赠送空间的房屋往往有这么一条：如果买受人购买的房屋附带有花园的，上述花园的具体位置和大致的形状、范围、面积可由出卖人根据修建地点的具体情况加以确认，买受人不得以花园实际状况与约定不一致而提出任何异议或者要求出卖人赔偿。

这就意味着，购房者看重的花园在交付前实际上是个未知数。最好是能将赠送的面积，写进合同附件中。

注意公开录音和收集书面材料

高玉林说，购房者在买房时就必须要有维权意识，不能单方面相信置业顾问的说辞。因为，现在很多楼盘都是代理销售，一旦房屋销售完毕，置业顾问就到其他楼盘去工作了。

那么，购房者该怎样维权呢?

第一，现场公开录音。高玉林说，如果要录音的话必须是公开录音。譬如，如果置业顾问给你介绍，房屋花园面积有多大，那你就要告诉置业顾问，对于这一说法你要录音，要求置业顾问先报公司名字和个人名字，然后介绍房屋位置和花园面积。

第二，注意收集书面文件。除了标准制式合同，对于个人要求明确约定的条款，必须要开发商写进合同附件，如果不能写进附件的话，也可以写在其他补充协议中，但必须加盖公司鲜章，最好要求公证处公证。

泰和泰律师事务所高玉林律师则表示，承诺有花园的房价比没有花园的房价差异很大。本来是基于有花园来购买，如果花园从40平米变成4～5平米，实际交付的差异，超出了合理范围，显然是霸王条款或者说无效条款，涉嫌合同欺诈，购房者可以向工商局投诉或者打官司。但是须有书面或是录音证明，举证开发商曾做出过相应的承诺。

房屋整改期间，物管费算谁的?

“瑕疵”和“交付”，两个概念可能决定谁买单

从去年10月开发商通知交房到今年4月，袁女士位于万科魅力之城4期33栋的房子一直因为装修质量等问题进行整改，当她4月去签字收房之后，却被告知要补交过去整改期间接近7个月时间内的物业管理费、水电费，还有滞纳金。这让袁女士无法接受。袁女士表示，自己已经就此问题向物业公司、开发商进行过交涉，而且目前万科的客户中心也对此问题进行了回复，预计近期就会有结论出来。

律师说法：谁的过错谁付钱

与袁女士所面临的类似情况7月11日《成都楼市交房报告》曾经做过报道。泰和泰律师事务所律师高玉林做了进一步解释，他说，这牵涉到三方关系，开发商、物业公司、业主。基本前提是：物业公司进场提供服务，肯定会收取费用，问题是钱向谁收。现在问题的关键在于，因为开发商的原因，无法按时按质按量交付房屋，导致了业主收房时间滞后，如果问题出在开发商那里，就应该由开发商负责承担这部分费用。

成都装修网有关人士在网上找到多起类似案例，绝大多数律师提出的基本原则是：谁的原因导致交房延迟，就由谁给钱。

市场现象

认定“物业交付”：物管和业主有分歧

根据2008年1月1日开始实施的《成都市物价局、成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》第十四条规定，物业买受人自物业首次交付使用之日起，按前期物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由开发建设单位缴纳。

2012年12月10日，成都市发改委、市房管局联合发出《关于规范我市物业服务收费管理的通知成发改收费(2012)1344号》第11条规定：建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。

高玉林律师说，这就牵涉到如何界定“首次交付使用之日”这个时间的问题，在以上提到的案例中，物业公司认定的首次交付之日是开发商通知的收房时间，也就是大多数业主签字收房的时间。但袁女士认定的时间则是自己正式签字收房的时间，这成了问题的核心。

应对措施

不影响正常使用，物管费得照交

很多购房者有这样的想法：开发商交付的房子只要有质量问题，就说明他们未按合同约定交房，自己就有权拒收。其实这是不对的，因为购房者能否拒收关键在于房屋质量问题的程度如何。

高玉林律师说，因此如果怀疑房屋有质量问题的话，建议最好请具有资质的房屋鉴定机构对房屋质量进行鉴定，再根据鉴定报告采取相应的对策，而不要简单地拒绝收房。

据成都装修网了解，成都万科客户关系中心今年3月曾就部分业主的投诉发出声明：“对于房屋在质保范畴内的瑕疵问题，我司保修服务中心一直严格履行保修责任”，不过业主的疑问是，什么算瑕疵，袁女士说，他所反馈的质量问题主要是客厅电视墙的一条裂缝以及阳台门无法关闭的问题。袁女士回忆道，到今年4月，反应的主要问题基本整改完毕，她签字收房，办理入住。不过此后关于物管费用的问题随之出现，袁女士说，她也曾面对是否故意拖延不收房的质疑，她说：“现在自己住不进新房，经济损失更大，现在她希望通过协商的方式和开发商就这部分物业费的问题达成解决办法”。

对策

A 如果涉嫌合同欺诈，购房者可以向工商局投诉或者打官司。但是须有书面或是录音证明，举证开发商曾做出过相应的承诺。

B 如果怀疑房屋有质量问题的话，建议最好请具有资质的房屋鉴定机构对房屋质量进行鉴定，再根据鉴定报告采取相应的对策，而不要简单地拒绝收房。